Vou-me mudar para um apartamento, dentro do prédio quais serão as minhas propriedades?

Ao mudar-se para um prédio multifamiliar, a sua propriedade é a sua fração, a sua casa. Para além desta, é depois coproprietário das áreas comuns do edifício.

O que são áreas comuns de copropriedade?

As áreas comuns de copropriedade são todas aquelas que são tanto suas como de todos os restantes vizinhos que habitam o condomínio. Essas áreas são: solo, alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras, telhado, cobertura, entradas, vestíbulos, escadas, elevadores, corredores, pátios, jardins, piscina, garagem…Assim, as áreas comuns são todas aquelas que não são usadas apenas por si.

E se eu não quiser usar nenhuma das áreas comuns?

Essa situação não pode ser colocada, pois o acesso e posse de todas as áreas comuns é um direito que não é alienável, bem como, o respetivo pagamento de todas as despesas de manutenção com elas relacionadas.

Posso fazer alterações à fachada do meu prédio, mesmo que apenas afetando a minha fração?

A fachada do prédio, bem como, todas as suas características arquitetónicas, são propriedade comum, implicando que, quaisquer obras que modifiquem a linha arquitetónica só possam ser realizadas mediante autorização aprovada em Assembleia de Condóminos e aprovada posteriormente pela Câmara Municipal.

Como são divididos os pagamentos dos serviços que dizem respeito a todas as áreas e serviços comuns do condomínio?

Este pagamento é calculado de acordo com a área de cada um dos condóminos, fazendo a sua respetiva proporção em termos de permilagem, para o pagamento da despesa.

Quais os seguros obrigatórios que tenho que fazer para a minha casa?

O seguro contra o risco de incêndio é obrigatório para a sua casa, englobando na quota-parte da sua permilagem, as áreas comuns de que é coproprietário, aconselhando-se a formalização de um seguro multirriscos, porque mais abrangente, embora este último não seja obrigatório.

Para que serve o regulamento do condomínio?

O Regulamento do Condomínio é um conjunto de regras internas, que visam normalizar o uso e conservação das partes comuns de um prédio. É uma forma de todos os vizinhos se regerem pelas mesmas normas na utilização e preservação de um espaço que é de todos.

O Regulamento do Condomínio substitui a Legislação aplicável?

O Regulamento de Condomínio não substitui a Legislação que verse sobre determinada matéria referida no primeiro, complementando-a, mas não a podendo contrariar.

Tenho um vizinho barulhento. Como agir?

Segundo a Lei do Ruído (D.L. 9/2007), só é permitida a produção de ruído em casa das 7 às 23 horas, a níveis auditivos toleráveis. Caso o barulho do seu vizinho seja motivo de perturbação fora destes períodos, e não conseguiu um compromisso com o mesmo, pode apresentar queixa às autoridades. De acordo com a legislação, quem não cumprir com o horário estabelecido pode ser multado entre os 200€ e os 2000€.

Vou fazer obras e sei que vai haver barulho. Como devo agir?

No caso de barulho de obras, este deve ser limitado aos dias úteis das 8 às 20 horas. Aos fins de semana e feriados não se pode fazer ruído em nenhuma parte do dia. Avise os seus vizinhos e Administração do Condomínio, afixando um papel informativo sobre os dias em que as obras vão decorrer. Se possível, informe também sobre os dias e as horas em que poderá ocorrer mais ruído.

O Estabelecimento Comercial do meu prédio não respeita as normas do ruído. Que posso fazer?

Sempre que se sentir lesado pelo não cumprimento da Lei deve apresentar queixa à Autarquia, Inspeção Geral do Ambiente/Direção Regional do Ambiente, P.S.P. ou GNR.

Quem é que deve administrar o condomínio de um prédio de habitação?

A administração das partes comuns de um edifício deve ser feita pela Assembleia de Condóminos e por um Administrador. Na assembleia, o voto de cada um dos condóminos equivale a quantas unidades inteiras ele tem na sua percentagem ou permilagem de propriedade.

Como se elege o administrador?

O Administrador é eleito e exonerado pela Assembleia. Esta função pode ser assumida por qualquer um dos condóminos que se candidate à função ou por uma empresa externa preparada para assumir estas funções. Este cargo é remunerável tendo – normalmente - a duração de um ano.

Quais são as funções do administrador?

As funções do administrador constam do artº 1436º do Código Civil, podendo-lhe ser atribuídas outras em Assembleia de Condóminos, estando entre eles:

• Convocar a assembleia dos condóminos;
• Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano;
• Verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio, propondo à assembleia o montante do capital seguro;
• Cobrar as receitas e efetuar as despesas comuns;
• Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas;
• Realizar os atos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;
• Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;
• Executar as deliberações da assembleia;
• Representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas;
• Prestar contas à assembleia;
• Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio;
• Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio.

Se a administração do meu condomínio está ao cargo de terceiros, tenho que comparecer às reuniões?

Deve comparecer às Assembleias de Condóminos legalmente convocadas, pois, de forma a zelar, fiscalizar e opinar sobre um bem que é seu, embora administrado por terceiros.

As assembleias devem ser convocadas por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, indicando o dia, a hora, o local e a ordem de trabalhos.

E se eu não poder comparecer à reunião? Como terei conhecimento dos assuntos tratados?

Caso não possa comparecer, pode fazer-se representar por outro condómino através de procuração. No caso de ausência, dever-lhe-á ser enviada no prazo de 30 dias, uma carta registada com todas as deliberações da assembleia. É assim da sua responsabilidade, após receção da mesma, mostrar o seu assentimento ou oposição com as decisões tomadas, por escrito e num prazo máximo de 90 dias

Regra geral, cada um tem tantos votos como aqueles que a sua fração representa no todo do prédio, em termos de percentagem ou permilagem. Ou seja, os condóminos que possuem habitações maiores têm mais votos do que aqueles cujas casas são menores.

Esta regra admite exceções, nomeadamente o título constitutivo ou até o regulamento do condomínio, podem prever que todas as frações têm o mesmo peso na votação.

Imagine a seguinte situação: a vizinha do 3º Dto. queixa-se das infiltrações que tem no quarto e o vizinho do 1º Esq. afirma ter a sala cheia de caruncho. O prédio precisa de ser isolado e pintado. Estas obras são essenciais, mas os custos são elevados.

No momento da votação, não houve unanimidade. Poderá a decisão ser aprovada sem a concordância de todos?

Tomando por base a grande parte das decisões em causa num condomínio, basta que os votos a favor sejam superiores aos votos contra (chamada de maioria simples) para que estas sejam aprovadas.

Este é um desses casos: a decisão de avançar com as obras pode assim ser aprovada.

O prédio pode ser isolado e pintado, solucionando-se os problemas dos vizinhos queixosos.

Contudo, existem situações em que a lei prevê outro tipo de maioria.

Dois terços do valor total do prédio

Aquela em que basta apenas haver dois terços da permilagem ou percentagem (consoante o modo como o valor do edifício tenha sido fixado) a favor da decisão para que seja aprovada.

Dupla maioria

Aquela que pede a maioria dos condóminos, desde que estes representem a maioria do valor total do prédio.

Sem oposição

Aquela em que não podem existir votos contra, apenas abstenções.

Unanimidade

Aquela em que todos os condóminos têm que estar de acordo e não podem existir abstenções.

Vou viver para um apartamento, mas tenho dois gatos/cães. Será que posso levá-los comigo?

Sim, os seus animais são “parte” do seu nicho familiar, englobados na sua esfera particular. Ninguém se pode opor a que eles vivam em sua casa, dentro do seu espaço privado, pois é um direito consagrado na lei.

Que normas tenho que cumprir?

A lei permite que todas as pessoas tenham animais e que estes vivam consigo nas suas casas, sendo que, o dono é sempre responsável por todas as situações em que o animal se envolva, devendo garantir as condições de salubridade e tranquilidade da vizinhança. Num apartamento, podem ser alojados até 3 cães ou 4 gatos adultos. Nunca mais de 4 animais.

O cão da minha vizinha urinou no elevador. O que posso fazer?

Sendo que a sua vizinha é sempre responsável por todas as situações relativas ao animal, ela deve ser alertada no sentido de repor as condições de higiene e utilização normais do elevador, sem resultar em incómodo para os demais vizinhos.

Ultimamente, o departamento Jurídico da LPDA tem recebido muitos telefonemas de pessoas que se vêm confrontadas com o facto de os administradores dos prédios pretenderem introduzir, no regulamento interno do condomínio, a proibição de animais nos apartamentos.

Esta tomada de posição não só contraria Direito adquiridos como também o direito consignado por lei quanto à permanência de animais em apartamentos.

Para além disso, trata-se de uma posição que interfere com o direito das pessoas no que se refere à sua vida particular e pior do que isso, trata-se de uma marginalização dos animais que pode e leva muitas vezes ao seu abandono, por falta de esclarecimento.

Assim, a L.P.D.A., faz saber que:

Existe legislação que regulamenta as exigências quanto aos cuidados a ter com os animais nos apartamentos. Porém, não existe legislação que proíba as pessoas de os ter . A mais recente, portaria nº1427/2001 de 16 de Dezembro, define no seu art.º 1º alínea 2 -“ Sempre que sejam respeitadas as condições de salubridade e tranquilidade da vizinhança, podem ser alojados por apartamento até três cães ou 4 gatos adultos” -, ou seja até 4 animais.

O código civil considera os animais pertença (um bem ) das pessoa, tornando-as por eles responsáveis em todas as situações, logo, as pessoas não podem ser espoliadas dos seus pertences e ou bens por qualquer regulamento de condomínio sem fundamento plausível.

Quando é celebrado o contracto de promessa de compra e venda de um apartamento e ou aluguer deve o comprador ou o inquilino ser informado de que existe um regulamento que interdita o acesso a animais; regulamento que deve estar afixado no imóvel.

Qualquer regulamento feito à posterior ,não pode ser aplicado a quem já tem direitos adquiridos. O regulamento de condomínio só tem aplicação a partir da sua aprovação e desde que este seja aprovado por maioria, conforme lei do condómino. Mesmo assim, é discutível a sua validade porquanto não existe nenhuma lei que proíba a posse de animais, bem pelo contrário.

Se se deparar com esta situação e necessitar no nosso apoio pode contactar-nos por e–mail: lpda@lpda.pt ou através do telefone 214581818

O Ministério do Ambiente, do Ordenamento do Território e do Desenvolvimento Regional, através da Portaria 1425-B/2007, de 31 de Outubro, veio estabelecer os novos valores, por metro quadrado de área útil, do preço da habitação, para vigorar em 2008, sendo de €721,28, de €630,50 e de €571,22, para a Zona I, Zona II e Zona III, respectivamente.

A Zona I compreende os concelhos sede de distrito e concelhos da Amadora, Oeiras, Loures, Odivelas, Cascais, Sintra, Vila Franca de Xira, Matosinhos, Gondomar, Vila Nova de Gaia, Valongo, Maia, Vila do Conde, Póvoa de Varzim, Almada, Barreiro, Seixal, Moita e Montijo.

Os valores, por metro quadrado de área útil, do preço da habitação supra referidos são revelantes, entre outros, para efeito de determinação do capital a garantir no âmbito de vários contratos de seguros, designadamente no de multiriscos-habitação, contanto que o capital seguro do imóvel deverá corresponder sempre ao custo da respectiva reconstrução, com excepção do valor dos terrenos em que o mesmo está implantado, porque imperecíveis, cabendo ao tomador - a correspondente avaliação inicial.

Considerando as dúvidas frequentes sobre esta matéria, chamamos a atenção para os seguintes pontos:

• Estes valores não têm carácter obrigatório. São usados pelas seguradoras para o cálculo do capital a segurar porque, regra geral, correspondem aos praticados pelos construtores para prédios e vivendas de qualidade média.
• Para fracções de edifícios em propriedade horizontal, o capital seguro tem que incluir o valor proporcional das áreas comuns.
• Os credores hipotecários exigem um seguro com um capital igual ao do crédito, que pode ser um pouco superior ao valor de reconstrução. Neste caso aceita-se o sobresseguro. Embora tecnicamente errado, resolve a necessidade do cliente com um custo pouco superior.

O capital seguro, deve cobrir o valor da reconstrução do imóvel e não somente o valor do crédito hipotecário.

Ou seja, se a sua habitação tem um valor de 150.000,00 euros e o seu crédito hipotecário for de 50.000,00 euros, em caso de sinistro, a seguradora apenas paga pelos 50.000,00.